解密维权

搜狐焦点丨安博律师联合推出《解密维权》第57期:楼市深陷"查封门"如何才能避免买到查封房?

点击次数:次 作者:非诉组 更新时间:2016-11-13 13:28:53

成都最近曝出十几个在售项目部分房源被查封,市场陷入一片哗然。对于房源为何会被查封,大家表示一脸茫然。对于这种被查封的项目,未售的房源是否能够进行买卖,对于已购业主有什么不利影响。本期《解密维权》由北京安博(成都)律师事务所黄磊律师、苟凌律师、王亮律师、黄文英律师、陈杨律师为您全面讲解。


问题一:在售项目突然被查封,可能是因为什么原因?这样的房子还能买吗?

北京安博(成都)律师事务所    黄磊律师

      北京安博(成都)律师事务所黄磊律师认为: 不动产被查封可能存在以下原因:

      第一、开发商涉及到经济纠纷被债权人起诉至人民法院后,人民法院依据债权人的申请对开发商在售商品房等资产采取了诉讼保全措施,导致在售商品房等资产被查封;或者债权人已经取得人民法院作出的生效裁判文书,因开发商未在履行期限内履行债务,债权人依据《民事诉讼法》的相关规定向人民法院提起强制执行申请,人民法院依法对开发商在售房屋等资产进行查封,以便于进行资产的处置。

      第二、开发商若涉及到刑事犯罪,如合同诈骗、非法吸收公众存款等刑事犯罪,公安侦查机关在侦查活动中发现的可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪的各种财物、文件,应当查封。 对于查封的房屋是否能够买卖问题,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人……”又依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产,不得转让:……司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”,因此,被查封的房屋有诸多权利限制,黄磊律师建议广大购房者不要购买被查封的房屋。


问题二:已经被查封的房屋,何时才能恢复正常?,会影响已购业主后续交房入住及房产证的正常办理吗?

北京安博(成都)律师事务所       苟凌律师

     北京安博(成都)律师事务所苟凌律师认为:可根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称规定)第三十一条的规定,已被查封的房屋若存在下列情形之一的人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定,并送达申请执行人、被执行人或者案外人: (一)查封、扣押、冻结案外人财产的; (二)申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的; (三)查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成,申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的; (四)债务已经清偿的; (五)被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的; (六)人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。 根据上述规定,若购房者已与开发商的签订了商品房买卖合同,且已经按约支付了合同价款,而查封发生在合同签订及付款之后,作为善意的买受人该房屋虽未办理产权变更登记,人民法院也应当解封。若查封发生在签订合同及支付合同价款之前,只有依据上述规定法院在解除查封后,该房屋才能移转、设定权利负担或者其他处分行为。


问题三:购房后,因为开发商原因被查封,购房者应该采取哪些措施,来维护自己的权益?

北京安博(成都)律师事务所      王亮律师

北京安博(成都)律师事务所王亮律师认为:根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定,购房者需根据具体情况采取不同的应对措施。 第一种情形是,当购房者在支付了全部价款、实际占有、且是善意的不存在过错、未过户的情况下,人民法院不得查封,若被查封的,可向法院申请执行异议,若查明符合解封条件,法院将予以解封; 第二种情形是,当购房者不满足第一种情形的情况下,可与出卖人协商,并去房管局了解查封情况,看是否可通过债务清偿或替换担保物等方式向法院申请解封,若无法协商一致,买受人可根据商品房买卖合同的约定要求其承担违约责任,支付定金的,可要求出卖人双倍返还定金,或根据《合同法》的规定要求其解除合同。