综述：

       有一种二手房最难卖，无论它在繁华闹市或是景观绝佳，只要一旦发生过恶性不良事件，戴上‘凶宅’的十字架就注定出售之途非常艰辛。因此，很多卖房者选择隐瞒房屋的真实信息，欺瞒购房者。在现实生活中，很多人穷尽毕生积蓄用来买房，而买到一处称心如意的房子是购房者的基本要求。但花钱买来了“凶宅”，任谁都不会接受。那么哪种房屋可以称为“凶宅”？如何最大限度避免买到“凶宅”？如果买到“凶宅”应该怎样维权?本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所陈军律师、苟凌律师、黄磊律师、陈杨律师、范云云（实习）律师为您详细解答。

搜狐焦点网：哪种房子能够认定为“凶宅”？有认定标准吗？

律师答疑：

北京安博（成都）律师事务所陈军律师认为：

北京安博（成都）律师事务所    陈军主任

      所谓的“凶宅”既不是一个法律概念，也不是一个房地产上的专业术语。我国目前还没有任何法律、法规或行业规定可以作为界定“凶宅”的标准。“凶宅”仅是一个民间俗称，通常指发生过非正常死亡（如自杀、他杀）、灵异、火灾、爆炸等具有重大不良影响事件的房屋。但从主观角度来看，此类房屋本身已附加了不利因素。

搜狐焦点网：卖房者是否有义务告知购房者房屋为“凶宅”的信息？

律师答疑：

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：

北京安博（成都）律师事务所      苟凌律师

    “凶宅”虽然没有任何现行的法律、法规及行业规定可以进行界定，且“凶宅”在结构和使用功能上也许并没有缺陷。但基于鬼神论几千年以来给世人带来的影响，即使现在处于科技发达时代，如果购房者所购房屋属于“凶宅”，不仅或多或少会给购房者带来忌讳，就某一个购房者个体而言，甚至会直接影响其买受意愿即：是否告知购房者房屋为“凶宅”的信息可能会对房屋买卖合同能否成立或者订立的条件（如价格）产生实质性的影响。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因此，从房屋交易的公平性及诚实信用原则出发，卖房者应当负有将所出售房屋是否存在称之为“凶宅”的信息向购房者进行如实披露的义务。

搜狐焦点网：如何最大限度避免买到“凶宅”？

律师答疑：

北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为：

北京安博（成都）律师事务所    黄磊副主任

      鉴于大家对“凶宅”的忌讳，为了最大限度避免买到“凶宅”，购房者一方面可以到房屋所在地的邻居、物业管理公司走访了解房屋的使用情况，或者到房管部门申请查询该房屋的交易信息，了解是否出现交易价格异常的情况。另一方面，可以在购房合同中加入重大事项告知条款，要求卖房者如实陈述房屋是否发生过非正常死亡、火灾、爆炸等重大事件并做出承诺，否则购房者有权单方解除合同。

搜狐焦点网：中介机构明知是“凶宅”但仍介绍给购房者，是否应承担责任？

律师答疑：

北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：

北京安博（成都）律师事务所     陈杨律师

      如果中介机构受购房者委托介绍买房，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，中介机构如果知道或应当知道所介绍的房源为“凶宅”，则应如实告知购房者，否则中介机构不仅无权收取报酬，还应承担赔偿责任。

       如果中介机构受卖房者委托销售房屋，则仍应就了解所销售的房屋是否存在“凶宅”情形如实向购房者进行披露，如果中介知情不告，因中介机构的行为视同为卖房者的行为，购房者仍可以要求解除合同，中介机构应承担民事责任。当然，如果中介机构确实不知情，购房者虽然可以要求解除合同，但中介机构无需承担民事责任。

搜狐焦点网：一切过户手续办妥后，发现房屋为“凶宅”，应该如何维权？

律师答疑：

北京安博（成都）律师事务所范云云（实习）律师认为：

      根据《中华人名共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

    （一）因重大误解订立的；

    （二）在订立合同时显失公平的。

      一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。  

       当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

       购房者在发现房屋为“凶宅”后，如果双方之前在买卖合同中对房屋是否发生过重大不良影响事件进行了特别约定，则购房者可以依约主张卖房者承担违约责任；如果双方没有特别约定，则购房者可以以卖房者违反诚实信用原则，故意隐瞒事实真相，以欺诈手段让购房者做出了不真实购房意思表示为由要求撤销所签订的房屋买卖合同。如果购房者同意继续购房，则可以要求卖房者返还部分购房款的方式维护自身权益。

        当然，并非房屋内发生过任何不良事件就可以认定该房屋为“凶宅”，在买卖双方对“凶宅”的概念没有进行特别约定的情况下，则需要根据所发生不良事件对房屋的影响以及该不良事件是否达到足以影响购房者放弃购房意愿或需要减少价款进行客观、综合的评判，不能简单以发生过不良影响事件的房屋就认定为“凶宅”。