解密维权

搜狐焦点丨安博律师联合推出《解密维权》44期:小区绿化被开发商随意改建 这是赔钱就能解决的吗?

点击次数:次 作者:搜狐焦点 更新时间:2016-04-26 16:30:58

     小区的公共绿化被开发商改了用途,没有达到规划的标准,根据法院在规划建设部门查实的证据显示,在验收的时候,小区的绿地面积是达标的,但随后被开发商破坏了。成都某楼盘的少数业主决心维权。业主们以自己的名义向高新法院起诉。但最近的裁判文书下来,业主败诉了。高新法院的法官打了一个形象的比喻,单个业主所主张的权利依法属于全体业主共同所有,法院如果判决个别业主获得违约或者侵权赔偿,本质上这些赔偿属于所有业主共同所有,单独起诉的个别业主无权独享这份赔偿。这次维权为何败诉?接下来让北京安博(成都)律师事务所苟凌律师、陈杨律师为您详细解答。

问题一

开发商所开发的房地产项目通过竣工验收之后随意改建,建设主管部门能撤回竣工验收合格的决定吗?

依据《城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律、法规及部门规章的规定,建设单位组织对工程进行竣工验收合格后,应当向工程所在地县级建设行政主管部门申请备案。备案完成,才可视为工程最终竣工验收合格。

因此,竣工验收只是对验收当时工程质量、设计、规划是否符合要求进行验收。工程验收合格后,开发商对已通过验收合格的工程进行改建,则属于开发商对业主个人或全体业主共权益的侵犯,属另一的法律关系。业主可以通过向建设主管部门反映要求责令开发商进行整改,或者通过司法途径进行解决。但无权要求建设主管部门撤销之前对工程竣工验收合格的决定。

问题二

公共绿地被破坏,就任由开发商赔钱解决吗,能不能要求开发商恢复绿化?

开发商违法占用公共绿地,导致其改变了所在小区的规划设计方案,业主也可以通过诉讼方式要求开发商恢复原状、赔偿损失。另外,业主也可以向规划、建设主管部门反映,要求行政主管部门责令开发商恢复原状并进行处罚。因此,开发商单方认为可以只需通过赔钱的方式进行解决只是其一厢情愿的想法。

问题三

如何理解“个别业主无权独享这份赔偿”?

依据《民事诉讼法》的相关规定,原告需要与诉讼具有直接利害关系。这种直接性包含两种情形:第一、请求人民法院保护的民事权益属于原告;第二、请求人民法院保护的民事权益受原告管理或保护。业主通过商品房买卖合同获得的权利既包括专有部分的独立权利也包括属于其他购房人共有的权利。依据《物权法》规定,共有部分的权利属于全体业主,由全体业主共同管理、收益和决策,业主个人只享有参与分配收益的权利。

业主委员会或者经大多数业主授权可以提起诉讼。业主个人未经大多数业主授权就不是共有权利的直接权利人也不是经权利人授权的管理人,不符合民事诉讼法原告利害关系直接性的要求。因此,业主单独提起诉讼主体不适格,法院遂驳回业主的起诉。

网友关心

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搜狐网友“蓝色茉莉”:败诉后,必须联合所有业主,再次起诉才有胜诉的可能吗?

北京安博(成都)律师事务所律师苟凌认为:

根据《物权法》第七十六条规定,有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故并非所有业主同意才能提起诉讼,只要得到法律规定的一定比例的业主同意后即可符合民事诉讼法规定的起诉条件。但是这种联合业主起诉的方法极为不易,最可行的方法是尽快召开业主大会,成立业主委员会,由业主委员会代表全体业主重新提起维权诉讼。

同时依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”之规定,只要有证据证明开发商存在擅自改变共有部分使用功能的行为,法院即可依据业主委员会的请求判决要求开发商排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。

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搜狐网友“壁花少年”:开发商这种行为除了业主,又应该由谁来监管呢?

北京安博(成都)律师事务所律师陈扬认为:

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《建筑法》等相关法律之规定,对于违反城乡规划、建设的行为,任何单位和个人都有权向当地城乡规划主管部门、建设部门等单位进行举报或者控告。城乡规划主管部门或者其他有关部门对举报或者控告,应当及时受理并组织核查、处理。因此,对于开发商的违反规划、建设的行为,业主及业主委员会可以通过向行政主管部门反映的途径进行解决!