解密维权

搜狐焦点|安博律师联合推出《解密维权》43期:迷之小区广告位 物业真的欠你一笔钱吗?

点击次数:次 作者:搜狐焦点 更新时间:2016-04-05 17:00:55


综  诉



你看或不看,小区广告就在那里;你问或不问,广告收入从无踪影!最近,成都人的朋友圈热传着这样一条微信:“你家小区物业欠你一笔钱,这么多年还不知道?”文中讲的是一法院公布的2015年十大经典案例,其中一个案例讲的就是物业公司在电梯等公共区域发布广告,而广告收益最终应该归谁的问题。现在的小区的电梯里、公告栏上、拦车闸上等公共部位处处有广告,甚至连小区向外的楼体上都出现商家的大幅广告,商家赚足了眼球,然而不菲的广告费最终进了谁的腰包则成为一笔糊涂账。接下来让北京安博(成都)律师事务所苟凌律师、陈杨律师为您详细解答这些广告的“未解之谜”。




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你家物业欠你一笔钱 这么多年你收到过吗?

       成都的小伙伴们~提到小区物业你想到什么呢?在你的印象中,物业就只知道收钱,你们的联系就只有“物业费”了吧……其实不然!物业还要给业主发钱!这是真的,你知道吗?


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律 师 解 密


问题一:小区广告由那些行政部门进行管理?物业管理公司是否有权单方决定在小区的共用部位、设备设施上刊登广告?

     根据《中华人民共和国广告法》第六条之规定:国务院工商行政管理部门主管全国的广告监督管理工作,国务院有关部门在各自的职责范围内负责广告管理相关工作。县级以上地方工商行政管理部门主管本行政区域的广告监督管理工作,县级以上地方人民政府有关部门在各自的职责范围内负责广告管理相关工作。因此,小区广告的主管部门为县级工商行政管理部门,同时根据广告内容涉及的行业不同,县级相应行业的行政管理部门也有权进行管理。
     根据《物业管理条例》第五十五条规定,利用物业共用部位、设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。因此,虽然物业管理公司对进入小区的广告享有一定的非行政管理权,但无权单方决定利用小区共用部位、设施设备刊登广告。





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问题二:小区里面的广告收益该归谁所有?业主有权索要这些广告费吗?

 根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。故利用小区内共用部位刊登广告所得收益应当归全体业主共有。
同时,根据《物业管理条例》第五十五条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
     因此,小区内的广告收益应当属于全体业主共有,业主原则上不能单独索要属于自身的收益。





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问题三:如何监管在小区内刊登广告所得的收益?

利用小区物业共用部位、共用设施设备刊登广告所得收益归全体业主共有,物业管理公司仅是代为收取广告收益。但鉴于物业管理公司也对小区广告进行了管理,因此,全体业主(业主大会)可以与物业管理公司协商所得收益的分配问题。对于如何使用归全体业主所有的小区广告收益,可以纳入维修基金,也可以通过业主大会制定管理规约进行明确。

     业主委员会有权定期监督、核实物业管理公司所收取小区广告收益的情况。作为每一个业主而言,同样有权要求业主委员会对小区广告收益账目进行公开。





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问题一:搜狐网友“野蛮一枝花”:小区里有些不孕不育、流产、丰胸类的广告,若业主认为影响孩子身心健康,应通过何种途径解决?

北京安博(成都)律师事务所苟凌律师认为:根据《成都市城房产管理局成都市工商行政管理局关于规范物业管理住宅小区商业广告管理的通知》第三条:“征求业主表决意见时,方案内容应在本小区共有部位显著位置进行公示,公示期不得少于7天,业主无异议后,再次公告全体业主后实施。业主有异议的,由经营方案制定公示方负责解释沟通,达成一致意见后,方可实施”、第四条:“业主委员会、物业服务机构等广告经营单位与广告发布单位应签订权责明晰的协议,就广告发布位置、发布时间、发布内容、费用标准、责任承担等进行详细约定,且不得有违反相关法律法规的约定”之规定,在小区内发布广告时,其经营方案需要征得业主同意,广告发布内容需要征得业主委员会的同意。

     因此,若业主认为不孕不育、流产、丰胸类的广告影响孩子,可以向业主委员会进行反映。若仍无法解决,可以通过业主大会进行表决的方式决定这类广告是否在小区内发布。


问题二:搜狐网友“ZERO”:物业管理公司擅自将公共区域卖广告位时,在没有业主委员会的情况下应该向谁反映?能拒交物业费吗?

北京安博(成都)律师事务所陈杨律师认为:根据《成都市城房产管理局成都市工商行政管理局关于规范物业管理住宅小区商业广告管理的通知》第二条、第十条规定,未设立业主大会的,由物业服务机构将广告经营方案在小区内征求全体业主,业主同意后方可实施。各区(市)县房产管理部门应当加强辖区内的日常巡查工作,对违反本通知精神的单位和个人,要限期整改;对未按要求整改的,予以通报批评和信用记分;对违反相关法律法规规定的,要依法予以处理。故占用公共区域卖广告位等行为,在没有业主委员会的情况下可以直接向房产管理部门举报。

      因物业管理公司擅自将公共区域卖广告的行为不属于未履行对业主提供的物业管理服务的范畴,其行为不构成业主拒绝交纳物业管理费的法定理由。因此,业主还是应当交纳物业管理费。业主可以通过要求物业管理公司停止侵权、返还不当得利并向相关部门举报的方式追究物业管理公司的法律责任。