解密维权

搜狐焦点|安博律师联合推出《解密维权》40期:降首付,是福还是祸?那些关于首付你一定要知道的事儿

点击次数:次 作者: 更新时间:2016-03-23 09:14:09


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NO.1 楼市在7亿平方米库存压顶下,节前迎来2016年第一轮新政:非限购城市的首套房最低首付比例原则上25%,可向下浮动5个百分点,二套房最低首付比例降至30%。限购城市的房贷政策暂不调整。>>查看详情
NO.2成都主城区(包括五城区和高新区)居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例由30%统一降至25%;成都其他地区和全省其他市州的最低首付款比例由25%降至20%。>>查看详情


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引言

      随着中国人民银行(央行)和银监会在春节前送出的放宽房贷首付比例的新政大礼包“降首付”逐步落地,2月15日,成都主城区(包括五城区和高新区)居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例由30%统一降至25%;成都其他地区和全省其他市州的最低首付款比例由25%降至20%。这对于许多刚需购房者来说是个利好消息,但是也有另外一种声音认为,在高房价的环境下,首付比例降低,意味着贷款比例增加,买房者的杠杆和负债将加大。所以此次央行降首付,是福也是祸,贷款买房还需量力而行,以免过于影响生活品质。首付对于很多人来说是买房的一大拦路虎,也有购房者在买房时,交了首付却遇到了许多麻烦事儿,那么,本期解密维权由北京安博(成都)律师事务所黄磊律师、苟凌律师、陈杨律师为您详细解答关于购房首付的那些事儿,祝您买房之路更加轻松便利。
 
律师解密

      问题一、“降首付”前一天交的首付,请问能要回首付差价吗?
      律师解答:2016年2月1日发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》对不实施“限购”措施的城市居民家庭购房首付款比例进行了下调。该通知属于部门规范性文件,不能作为变更民事合同关系的法律依据。且规范行为文件在无特别说明的情况下,通常是从颁布之日起开始实施。因此,购房者在“降首付”前一天交的首付,之后不能以“降首付”为由要回首付差价,只能按照与开发商签订的买卖合同继续履行。 但是,若购房者还未开始办理按揭贷款手续且开发商同意与购房者就首付款比例的合同条款进行变更,那么就可以退回多支付的首付款。 >>查看详情



首套房首付降至两成 成都人该不该买房?


      问题二、买房到底应该先交首付还是先办贷款?

      律师解答:按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。购房者在向银行申请贷款时,需要向银行提供的必要资料中包含首付款付款凭证,因此,买房应当先交首付后办贷款。不过,购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知自己所预购房产可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得,避免出现交完首付无法办理贷款的情况。 >>查看详情


首付下调刺激效应滞后 部分二线城市成交不增反减   
 

        问题三:开发商推出的“零首付” “低首付”存在哪些风险?如果要选择这种方式购房,应注意哪些问题?

        律师解答:所谓“零首付”、“低首付”,其实质是开发商为了提高商品房销售业绩而采取的一种营销手段,但并非购房者实际不承担或少承担首付款。只不过是由开发商或者其委托的第三方向购房者短期内提供一定借款资金,用于购房者交纳相应的全部或部分首付款。此方式对于短期内缺乏资金交纳首付款而又迫切购房的购房者而言,确能起到解决燃眉之急的作用,但也存在以下风险:
      第一、开发商或其委托第三方向购房者提供借款资金用于交纳首付款的资金基本上都是以较短的还款期限以及相应的资金利息为条件,且利息通常高于银行贷款利息。因此,“零首付”“低首付”实际变相增加了购房者的购房者成本、增加了还款资金压力。而且,购房者一旦逾期归还借款,将面临承担各种赔偿责任的风险。
      第二、即使开发商或其委托的第三方向购房者提供借款资金是无息的,开发商往往也会采用提高房价的方式变相收回资金利息,购房者可能并未享受实质利益;

      第三、如果开发商或其委托的第三方向购房者提供资金用于补足政策规定最低首付款比例的行为被按揭贷款银行查实,则按揭贷款银行有可能以按揭贷款资料不真实为由拒绝向购房者发放贷款,导致购房无法完成,情节严重的甚至可能被追究刑事责任。 对于确需采用“零首付”、“低首付”方式的购房者,需要注意的问题是: 一、对于购房的资金筹备及安排有充分的规划,不能为了图一时冲动购房而忽略了后期资金的跟进,不然之后将面临归还首付款和归还银行按揭贷款的双重压力; 二、充分了解开发商所提出的“零首付”、“低首付”的购房方案,算好细账,不要丢了西瓜捡芝麻; 三、规避提供虚假办理按揭贷款资料的风险,避免被认定为与开发商恶意串通骗取银行按揭贷款进而存在被追究刑事责任的风险。 >>查看详情


 

零首付买房有门槛 购房者资金压力大

 

网友关心

        一、搜狐网友“黄辣辣”:开发商跑了,已经交了首付可是没拿到房子怎么办?贷款还要不要交?
      北京安博(成都)律师事务所苟凌律师认为:开发商跑了,已经交付了首付可是没有拿到房子的情况下,购房者可以通过以下几种方式处理: 第一、不论房屋是否具备交付条件,购房者均可以在达到买卖合同约定的因逾期交房可解除买卖合同的约定后,诉请解除买卖合同。若购房者采取此方式解决,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条之规定,在买卖合同解除后可同时要求解除商品房担保贷款合同,合同解除后,开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房者,购房者即可不再继续支付银行贷款。 第二、若房屋具备交付条件,购房者可以起诉要求开发商继续履行合同,向购房者交付房屋。购房者仍需要继续偿还按揭贷款。但需要提醒购房者的是:因为开发商跑路,商品房或小区还需完善的配套设施、房屋质量问题、权属登记等存在无法落实的风险。

      二、 搜狐网友“陶陶陶”:交了首付,但是银行贷款没批下来,房子可以转给朋友吗?
       北京安博(成都)律师事务所黄磊律师认为:一般情况下,购房者与开发商签订的购房协议上会约定,交了首付款之后贷款银行没有批下来贷款的情况下应当如何处理。在没有约定的情况下,并无法律强制性规定不能将房子转给其他人。但此时原购房者、新购房者应共同与开发商进行协商,各方就房屋买受人更名(撤案)、房款支付等事宜达成一致。如果新购房者与开发商无法达成一致意见,则房屋转让行为存在事实上履行的困难。

       三、搜狐网友“L”:房价上涨,置业顾问要求多付10%的首付,否则只能退房,这样合理吗? 应该怎么处理?
       北京安博(成都)律师事务所陈杨律师认为:依据《合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”之规定,在双方对首付款比例进行约定后,双方均应当按照合同约定履行,开发商不能单方面因房价上涨为由要求购房者多付10%的首付,面临这种情况,购房者有权拒绝置业顾问多付10%首付的要求,并要求其继续履行合同。