解密维权

搜狐焦点|安博律师联合推出《解密维权》第38期:僧多粥少停车好难,智斗停车位乱象看这里。

点击次数:次 作者: 更新时间:2016-03-23 09:06:25



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最新消息

NO.1随着轿车逐步进入家庭,越来越多的消费者感受到了汽车带给他们的便捷与快乐,但随之也带来了一些烦恼。尤其是年轻的有车一族,他们考虑的婚房配套首要问题必然是停车方不方便?价格合不合理?是否可租可售?>>查看详情

NO.2近日,成都市锦江区翡翠城小区的高价车位在朋友圈热传。在该小区1-5期的444个在售车位中,最贵的“两个豪华车位组成的子母车位”售价50万元。12月17日,翡翠城小区业主向华西都市报记者透露:不仅是“天价车位”,1期停车位属于人防工程范围,开发商无权进行售卖。>>查看详情

引言


最近,“小区停车位”频上新闻头条,“高价车位”层出不穷,规划不合理的停车位也不在少数,停车难的问题不仅困扰了成都众多老小区的住户们,物业也是伤透了脑筋。更有开发商出售“人防车位”,损害业主利益。如果说,停车位上涨是因为求大于供的市场现状产生那也无可厚非,但面对不合理上涨,业主们必须坚决说不。

那么,在面对“天价车位”、“高价停车费”等问题时,业主应该如何维护自己的权益?物业应该如果避免因为“车位”问题与业主产生不可调和的矛盾本期解密维权由北京安博(成都)律师事务所黄磊律师、苟凌律师、彭安碧律师、陈杨律师为您详细解答。


律师解密

问题一:小区停车费上调程度由谁来决定?怎样才算上调合理?费用不合理应该如何协调?

           律师解答:小区中的车位从所有权来讲一般分为业主单独所有、业主共有、开发商所有。 对于业主单独所有的车位,业主不需交纳停车费。 对于业主共同享有所有权或收益权的车位(包括:1、占用业主共有道路或场地的地面车位;2、建筑面积已经在销售中分摊到业主头上的地下车位;3、包含在总建筑面积内的人防地下车位),停车费上调程度应由业主大会依据《物业管理条列》第十二条的规定来决定,物业管理公司无权决定这类车位停车费的调整。如果业主认为经业主大会决定的共有车位停车费用上涨不合理,业主可以向业主大会反映、沟通处理。 对于开发商所有的地下车位以及未包含在总建筑面积内由开发商投资建设的人防地下车库,其所有权或收益权属于开发商。在现行法律中,对产权或收益权属于开发商的地下车位如何定价则并没有相关规定,建议政府部门对此出台细则,防止开发商任意涨价。业主若遇开发商不合理涨价,可以采用通过自己、业主大会与开发商协商或通过向政府主管部门反映情况的方式解决。 >>查看详情




成都某小区车位 为啥业主能停租客不行


问题二:人防车位是指什么?开发商出售人防车位应受何惩罚?怎样避免买到人防车位?

律师解答:根据《中华人民共和国人民防空法》第十八条规定,人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。故人防工程里的车位均为人防车位。根据《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定,国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。故人防车位虽然可以被利用,但其产权应属于国家,任何人无权出售人防车位。 若开发商私自出售人防车位,因违其行为反了《中华人民共和国防空法》的相关规定,购买者可以选择要求确认车位买卖合同无效,同时也可以向消费者保护协会举报。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》、《侵害消费者权益行为处罚办法》,开发商除承担相应的民事责任外,可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款,没有违法所得的,处以五十万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿、吊销营业执照。 购房者在购买车位时应注意以下几点:1、一般情况下,开发商在报规划的时候会明确地下室的功能,注明哪些部分是人防工程、哪些部分是可以出售的产权车位;2、在购买车位之前应当进行实地查看,人防车位具有较为明显的特征,如有战时出入口、防护通道和密闭通道,有防护单元和抗暴单元,防护密闭门、密闭门和防暴破活门等;3、在购买车位时,如若购买的是人防车位,是提供不了正规发票的。 >>查看详情






成都小区住户起诉开发商车位不足 每户获赔5000元


问题三:业主享有所有权的车位,为什么还要交车位管理费?小区地上停车位产权归属谁?相关物管费是否应缴纳?

            律师解答:根据《物业管理条例》第二条规定,本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。以及该条例第七条规定,业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用。 因此,业主即使对车位享有所有权,但其养护、管理等仍是物业公司进行管理,故业主交的车位管理费是物业公司此部分服务的报酬。 同理,小区地面车位产权虽然属于全体业主共有并享有使用权,但物业公司对其提供了维修、养护、管理的服务,故物业管理公司有权就占用地面车位的业主收取管理费。 >>查看详情




停车普查每五年一次 老旧小区可设夜间临时停车位 网友


网友关心


1.搜狐网友"Abel":家住老小区,近几年随着大家生活越来越好,小区车子增多,小区车位远远不够,经常回家没车位停,只能停在小区门口的路边上,因此经常拿到交警的罚单,虽然知道这样停车违规,但是也没办法。多次跟物业沟通也没有得到解决的办法,这样的问题应该通过什么样的渠道有效地解决呢?


       北京安博律师事务所黄磊认为:第一,根据《物权法》第七十四条第一款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主可以要求物业对非业主的车辆进行清理或者限制,优先保证业主有车位可停。第二,根据《物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。因此,业主可以要求物业公司经业主大会同意改变公共区域的用途,增设停车位。第三,关于停车位在房产规划时有相关比例要求的,开发商很有可能没有达到一定的比例,导致停车位不能满足需求,此种情况下业主可以向开发商进行索赔或起诉。


2.搜狐网友"宝宝命苦":花20万买了一个车位,因为设计不合理,经常停好下车刮擦到车辆,和几名出现同样问题的业主一起找开发商,他们说设计没问题,拒不负责,我们的权益应该怎样维护?


        北京安博(成都)律师事务所律师 苟凌认为:停车位的设计不合理会直接导致刮擦到车辆导致财产损失,根据建设部1998年9月1日批准的《汽车库建筑设计规范》行业标准,小型车垂直通车道方向最小停车带宽度为2.4米等具体标准。若开发商提供的车位不符合《汽车库建筑设计规范》标准,将严重影响业主对车位的正常使用,业主购买车位的合同目的将无法实现,对此业主可以要求开发商进行调换或依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同,要求开发商返还车位购置款及利息并赔偿业主实际损失。


3.搜狐网友"鲑鱼":因为小区附近是一家医院,来往人流多,车也多,小区车位本来就紧张,又有很多外来车辆“鸠占鹊巢“,虽然每个月按时交停车费,小区业主经常回家找不到车位停车,与物业交涉多次,但还是任由外来车辆进小区,这应该如何解决?


        北京安博(成都)律师事务所律师 彭安碧认为:根据《物权法》第七十四条第一款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主有权要求物业公司对非业主的车辆进行清理或者限制,优先保证业主有车位可停。如若物业公司仍旧拒不改正,可以提请业主大会更换物业公司或者向小区所在地街道办事处或者房管局投诉,也可以直接起诉。


4.搜狐网友"小葵":现在住的小区是没有物业的开放式小区,因为外来车辆多,住户为了抢车位,私自给停车位上锁,影响了其他业主的生活。但是因为没有物业,也没有人管理,整个小区停车混乱,经常起争执,应该如何通过法律渠道解决?


       北京安博(成都)律师事务所律师 陈杨认为:根据《物权法》第七十四条第三款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。故小区地上停车位产权应当属于全体业主共有,私自给停车位上锁必然侵犯其他业主的合法权益。这种情况下,最根本的解决方法便是召开业主大会,尽快确定物业公司,实行统一管理,对非业主的车辆进行清理或者限制,优先保证业主有车位可停。但是,就私自给停车位上锁的行为,可以先由业主们进行协商,协商不成可以向法院起诉。