【安博律师&搜狐房产】解密维权第十九期:如何避免房屋贷款陷阱?
点击次数:次 作者: 更新时间:2016-03-21 09:06:32
购房者遭遇空白合同:房贷提前还 要缴违约金
通过再三考虑,孙先生终于在上个月付了首付买了房子,接下来就是贷款的流程了,“本想通过工行申请房贷,只是工行流程太复杂,时间上就太拖沓,不想老是惦记着贷款这事,相对而言,某商业银行贷款速度比四大银行快出一周以上时间。于是,就向该行申请了贷款”。
孙先生回忆,签合同当天,工作人员拿出的是空白合同,“我有点不放心,工作人员解释,购房贷款都是这样子的,先签空白合同,随后处理好了再给我 已经签好的合同”,想着要提前还款这事,孙先生就提前还款的问题特意咨询了工作人员,得到口头承诺“提前还款不用交违约金”,于是,毫不犹豫地签了。
拿到合同后,浏览了一下,其他部分大致没什么问题,但是对提前还款这一项还是有点不放心。于是,孙先生特意去看提前还款这一项,居然要交本金3%的违约金,“坑爹呀,众业主有谁遇到这样的情况吗?大家联合起来一起去讨说法”。
无独有偶,方先生与孙先生是在同一家商业银行办理的贷款,他表示,“合同上也写明了,提前还款需要支付本金3%的违约金”。
很多人以为买房子,只有与开发商的纠纷问题。其实在贷款环节,银行也有很多陷阱,孙先生与方先生遇到的只是众多问题中的一个。目前房贷依然是卖方市场,购房者贷款难度大,为了能及时贷款,很多购房者忽略了银行的陷阱,或者不得不跳进银行的陷阱。那到底在贷款过程中会遇到哪些问题?购房者又该如何避免这些问题?遇到了问题该如何维权?由搜狐焦点联合北京安博(成都)律师事务所推出的《解密维权》栏目第19期专业为你解答。
空白合同一旦签字 购房者有口难辩
搜狐焦点:房贷“空白合同”盛行,什么是空白合同?签房贷合同应注意啥?
北京安博(成都)律师事务所韦海军律师:为了方便和重复使用,房贷合同中的条款大都预先拟定并印好,制成格式合同,格式合同中会空出几项内容留给双方协商达成一致后填写,有时银行虽与购房者谈好空白处的内容,但让购房者签字时,要么空白处未填写,要么未填写完整,而这种在签约时没填写完整的合同习惯被称之为房贷“空白合同”。
按照《合同法》第39条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”也就是说,如果提供格式条款的银行没有提醒购房者注意这些合同中不平等的格式条款,那么这些条款对消费者没有约束力。
《合同法》第40条还专门规定了格式条款无效的其他几种情况,该条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。为避免银行对不平等格式条款的解释有意识地含糊其辞,签约后就不平等格式条款的解释产生分歧,购房者在签订房贷合同时一定要求银行对这些条款作出明确解释,甚至可以录音以备不时之需。
最后,购房者应拒绝在没有填写完整的合同书上签字。签订合同时,购房者应逐条确认合同内容,尤其是空白条款填写的内容与约定是否一致后签字,如有不必填写的空白处,应在签字前将其划掉。因为一旦签字,将会面临诸如银行事后在空白处填写与之前口头约定不符、对其有利而对购房者不利的内容。签字后,即使购房者发现事后填写的内容不准甚至错误,此时出现纠纷,也会因举证困难等原因处于十分不利的地位。
银行虚假可举报 前提是要有证据
搜狐焦点:房贷虚假承诺是否违规?遭遇银行虚假承诺如何维权?
北京安博(成都)律师事务所韦海军律师:房贷虚假承诺是违规的。《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》的第六条的规定:“银行业金融机构办理个人住房贷款业务要坚持面谈、面签和必要的居访,保证贷款条件公正透明,严格履行告知义务并尊重客户自愿选择,严禁虚假承诺、捆绑销售、委托中介机构代签代收贷款合同、乱收费等违规行为。”
购房者在办理购房手续的过程中应有意识的、及时的保留一切证据,当遭遇银行虚假承诺的,购房者班可持有关证据向银监局等有关部门进行举报,要求其按照约定履行承诺,若银行仍不履行的,还可以向人民法院提起诉讼。若购房者在购房过程中并没有收集并保留相关的证据,则很难维护自己的合法权益。
告诉你等额本金贷款与等额本息贷款哪种更适合你
搜狐焦点:房屋抵押贷款与房屋按揭贷款的区别是什么?如何选择按揭贷款还款方式比较有利?
北京安博(成都)律师事务所钟洁律师:房屋抵押贷款是指借款人用已取得房屋产权证的房屋作抵押,银行向借款人提供贷款。房屋按揭贷款是指借款人(买受人)因购买房屋的资金不足,借款人与出卖人签订房屋买卖合同后向银行申请贷款,用于向出卖人支付购房款,借款人按合同借款约定向银行偿还贷款。
房屋按揭贷款还款方式有两种即等额本息的还款方式和等额本金的还款方式,购房者可以根据自身的情况来进行选择。
等额本息是指借款人每月按相等的金额偿还贷款本息;特点是本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。 等额本金是指在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息;特点是本金保持相同,利息逐月递减,月还款数递减。
等额本金还款方式比等额本息支付的总利息要少一些,但借款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。我们认为等额本金更适合短期准备提前还款的购房者选择,有一定经济实力的购房者选择。
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