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共克时艰 法治同行丨第四十四期:央行发布存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR新规,购房者如何把握这次唯一改变房贷利率的机会?

点击次数:次 作者:北京安博(成都)律师事务所 更新时间:2020-03-10 11:14:32

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第四十四期:央行发布存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR新规,购房者如何把握这次唯一改变房贷利率的机会?


2019年12月28日,央行发布关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告(《中国人民银行公告》〔2019〕第30号,以下简称“《30号公告》”)。公告称,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。


1.什么是LPR?

答:2019年8月16日,央行发布《中国人民银行公告》〔2019〕第15号文件,推出贷款市场报价利率(LPR),授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率。将贷款市场报价利率由原有1年期一个期限品种扩大至1年期和5年期以上两个期限品种。银行的1年期和5年期以上贷款参照相应期限的贷款市场报价利率定价,1年期以内、1年至5年期贷款利率由银行自主选择参考的期限品种定价。


2.《30号公告》影响对象有哪些?

答:从《30号公告》的内容来看,该政策针对的是存量浮动利率贷款,对2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款,不包括公积金个人住房贷款。金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款重新进行协商,并给出两种选择,且只有一次选择的机会。

(一)选择“LPR+加点”利率。即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。也就是说,选择“LPR+加点”利率,2021年及以后的房贷利率会上升还是下降,完全取决于新基准LPR的变动情况。实际上,如果处于利率上行周期,那么转为固定利率会有优势;如果是利率下行周期,转换为浮动利率就比较划算。

(二)选择固定利率。按照公告,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说,选择固定利率后,就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。固定利率长期确定,但无法享受利率下行的红利,但同样也可以在利率上行时避免成本上升。

【依据】

《中国人民银行公告》〔2019〕第30号

第一条本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

第二条自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。


3.如何选择适用固定利率还是浮动利率?

答:从目前的市场利率情况来看,差别并不是很大;长远来看,业内预测利率处在下行期,“LPR加点”的形式或许选择会更多。在多地放松人才政策、市场资金面比较宽松的情况下,明年银行房贷利率大概率会随LPR下调,不过下调的幅度和速度都会比较平缓,平稳发展仍将是2020年房地产市场的主旋律。

如果你认为LPR以后会降低,那么选择“LPR+加点”浮动利率更划算,因为利息会变少;如果你认为LPR会上涨,那么选择固定利率更划算。


4.适用LPR如何计算确定贷款利率?

答:选择适用LPR计算如下,例如某笔商业性个人住房贷款原合同借款期限为20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月全国银行间同业拆借中心发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%),也就是2020年月供水平其实不变。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。如果2020年12月发布的5年期以上LPR下降了,那么购房者的月供也会相应减少。

选择固定利率,那么在贷款合同剩余的的还款期限内仍然执行5.39%的利率不变。

【依据】

《中国人民银行公告》〔2019〕第30号

第三条存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。