当前，新型冠状病毒肆虐，国家卫健委发布公告，明确将新型冠状病毒肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。目前，全国已有31省区市启动了重大突发公共卫生事件一级响应，国务院和各地政府出台了一系列应对和防范疫情的紧急措施，如减少公众聚集活动、交通管制、延长假期推迟复工等。酒店、餐饮、零售等行业受到巨大冲击，一方面企业的正常经营受到重大影响，另一方面房租等成本并未减少。

疫情结束尚无定期，企业生存面临重大考验。目前各地政府均针对租金减免问题出台相关政策，如《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》第四款规定：对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金，各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。由此可见，对于非国有资产出租的，政府是以财政补贴形式鼓励减免。但在出租人不同意的情况下，承租人单方面要求减免租金是否有法律依据，诉之法院能否得到法院支持？本文将对此进行探讨。

一、“新冠肺炎”疫情是否属于不可抗力

此次“新冠肺炎”疫情与一般情况下的疫情，如流行性感冒、流行性乙型脑炎等疫情不同，由于其极强的传播力，不仅被国家卫生健康委员会宣布采取甲类传染病的预防、控制措施，而且也被世界卫生组织列为“国际关注的突发公共卫生事件”。

截至目前，最高人民法院尚未正式发布任何关于本次“新冠肺炎”疫情性质及相关合同纠纷处理的司法解释和文件。但鉴于“新冠肺炎”疫情与2003年“非典”疫情具有相似性，故笔者认为，对于“新冠肺炎”疫情的法律性质认定可以参考最高人民法院及地方各级人民法院对“非典”疫情在司法实践中的定性及相关合同纠纷的裁判标准。

根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》的规定：“因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

针对本次“新冠肺炎”疫情，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟也在答记者问中表示：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”

由此可见，在此次“新冠肺炎”疫情中，构成不可抗力的应该有两个情形。

1、“新冠肺炎”疫情本身。北京市第二中级人民法院课题组对于“非典”疫情的法律性质认定：“非典型肺炎作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情，不仅当事人不能预见，而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见；从其爆发至今，还没有有效的方法阻止其传播、甚至还没有确定确切的传染源；尽管有许多非典型肺炎病人经过治疗病愈出院，但到目前医学界还没有确切有效的治疗方法，因此地，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质性于法律上规定的不可抗力事件，是一种自然灾害。”①本次“新冠肺炎”疫情与“非典”疫情一样，同样不能预见、不能避免、不能克服，故“新冠肺炎”疫情本身应属于不可抗力。

2、政府及有关部门为防治“新冠肺炎”疫情而采取行政措施。比如国务院延长春节假期推迟复工；再比如，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出通知要求：“暂停开放网吧、影（剧）院、洗浴、茶楼等娱乐场所”。

注：①[ 北京市第二中级人民法院课题组，《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》，《法律适用》，2003年06期]

区分不可抗力是疫情原因还是政府行政措施原因，具有重大意义。许多合同当事人认为“新冠肺炎”疫情这一事件众所周知，既然为不可抗力，那么合同当事人不履行合同义务当然免责。但实际上以不可抗力作为合同免责事由，要求不可抗力要对合同履行造成实质影响。对于合同当事人来说，不可抗力发生后及时通知合同相对方并提供不可抗力证据是其法定义务，且提供的证据要证明合同不能履行与不可抗力之间存在直接因果关系。对于因“新冠肺炎”疫情本身而导致合同不能履行的情形，主要是指债务人是自然人，或者依附于特定人身的劳务、服务合同。因为这类合同具有较强的人身依附性和不可代替性，若债务人因患“新冠肺炎”疾病住院治疗或因疑似患病而被强制隔离，就无法履行合同，这时疫情与合同履行不能之间就具有直接因果关系。

作为债务人患“新冠肺炎”疾病住院治疗的，需要向合同相对方提供诊疗证明，包括入院证明、诊断证明、出院证明等；因疑似患病而被强制隔离的，也应提供相应证明。对于因政府行政措施原因而导致合同不能履行的情形，比如政府要求不可复工，导致合同当事人无法按时交货、不能及时竣工等，债务人应提供政府的政策、行政命令等证明。

但是应当注意的是，如果政府并未出台限制性的政策，而是合同当事人自己因为害怕疫情传染不组织复工，不属于不可抗力的客观情况，不能免责。实践中要注意，有的地方政府没有出台明确的禁止复工政策，但在实际操作过程当中要求进行复工审批，对于达到复工条件、落实防疫措施的企业才允许复工，对未通过审批的不允许复工，这种情况下，对于“未通过审批”是否能构成不可抗力，可能存在一定争议。

二、承租人是否能以不可抗力而要求减免租金。

对于租赁合同，承租人主张减免租金一般基于以下几种理由：

（一）、因疫情原因，无法占有房屋。

这种情形一般多见于非营业性居住的承租人，因患“新冠肺炎”疾病住院治疗或因疑似患病而被强制隔离，病愈后其主张因疫情无法实际占有房屋，而要求减免租金。

（二）、因疫情原因和政府防控措施，造成营业额下降。

商业承租人因疫情和政府防控措施导致人员外出减少，从而造成人流量降低、营业额降低，而要求减免租金。

（三）、因政府行政措施，无法经营。

商业承租人因政府禁止营业的命令导致经营活动无法开展，而要求减免租金。

笔者认为，对于第一种情形，在承租人合同租赁的前提下，只要掌握承租房屋钥匙就是实质上的占有，疫情原因只是导致其暂时没有使用房屋，此种情况下以不可抗力为由要求减免租金一般无法得到支持。

第二种情形，疫情和政府防控措施并没有造成商业承租人无法经营这一事实，也就是说，疫情和政府防控措施并没有直接导致商业承租人无法经营。所以，此种情况下也无法以不可抗力为由要求减免租金。

第三种情形，商业承租人经营活动无法开展与政府禁止营业的命令这一不可抗力之间确实存在直接因果关系，那承租人是否能以 “不可抗力”为由要求出租人减免租金呢？

笔者认为不能。根据《合同法》的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。政府禁止营业影响的是商业承租人的经营活动，若商业承租人因禁止营业无法向消费者提供服务和产品，当然能以不可抗力免责。但是对于租赁合同的承租人来说，其应当履行的合同义务主要为租金支付，租金支付义务属于金钱债务，根据《合同法》109条、110条的规定可知，只有非金钱债务才存在不能履行的情形，金钱债务不存在不能履行的情形。故，虽然商业承租人因政府禁止经营的命令无法开展经营活动，但却不影响承租人支付租金这一合同义务的履行。故，笔者认为，以不可抗力为由要求减免租金并无法定理由。

三、承租人如何在“新冠肺炎”疫情中要求减免租金？  

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

合同法及其相关司法解释中涉及公平原则的主要有：合同订立时适用的公平原则（合同法第五条、第三十九条格式合同条款设立、第五十四条合同订立时显失公平的可撤销）；合同违约后适用的公平原则（合同法司法解释二第二十九条过高违约金调整）；合同履行中适用的公平原则（合同法司法解释二第二十六条情势变更）。结合“新冠肺炎”疫情，租赁合同履行过程中适用的公平原则的情形应当为情势变更。

《合同法司法解释二》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

上文已论述“新冠肺炎”疫情及政府防控的行政行为均是当事人订立合同时无法预见的，且由于本次“新冠肺炎”疫情严重性，对于承租人来讲不属于从事商业活动的固有风险。不可抗力要求有合同履行不能的事实，而对于承租人来讲租金支付义务未达到履行不能的程度，仍属于可能履行，只是继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，有违公平原则和诚实信用原则。故，笔者认为承租人因“新冠肺炎”疫情受到重大影响要求减免租金的法定理由应当为“情势变更”。

司法实践中，大部分法院也认可对于重大疫情中租金减免适用情势变更中的公平原则。

比如：李培艳、莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷一案中【（2018）鲁06民终268号】，烟台中级人民法院认为：“非典”疫情，是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则。“

上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案中【（2004）沪二中民二（民）终字第354号】，上海市第二中级人民法院认为：“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。”

应当注意，当事人主张情势变更与主张不可抗力有本质区别。不可抗力属于法定免责事由，当事人只要举证证明因不可抗力导致合同履行不能，即可绝对免责；但情势变更不是法定免责事由，其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权，是否构成情势变更、是否变更或解除合同由法院依据公平原则裁量决定。所谓公平原则，是指法院在调整租赁合同主体权利义务时，不仅要考虑对承租人的公平，也要考虑对出租人的公平，让疫情所造成的损失合理合法的进行分摊。

撰文 | 黄磊

黄磊律师现担任北京安博（成都）律师事务所副主任，在公司管理、合同纠纷、金融证券、政府法律顾问方面积累了丰富经验，并曾先后荣获“成都市2014-2016年度优秀律师”、“2015-2017年度四川省优秀律师”等荣誉称号。