解密维权

【安博律师&搜狐房产】解密维权第十期--谁动了我的房屋维修基金?

点击次数:次 作者: 更新时间:2016-03-09 14:28:18


  近日网曝成都一小区业主凭住宅专项维修资金6年获利280万,引起网友广泛关注,从来都只是向小区物业上交物业服务费的业主,如何凭借小区维修资金获利百万?其赢利模式是否可在河南乃至全国照搬复制?

  引言:

  在"唰唰"签下购房合同时,你是否留意过有房屋维修基金这一页?你可知道,目前全国有5000亿维修基金正在"沉睡",你又为其中贡献了多少?如此巨额的资金除了每年用于小区建筑维修的少量费用外,大部分都被束之高阁无人问津,即使有业主知道自己交纳了维修资金,但对它的数目、使用去向既不知情也不关心。房屋维修基金是很多业主都会忽略的问题,你可知道,在某种特定的情况下,你也可以动用这部分公共基金呢?本期《解密维权》,我们继续携手四川省优秀青年律师陈军为你解开房屋维修基金的神秘面纱。

  问题1、业主在什么时候缴纳了房屋维修基金?

  根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。根据法律规定及实施情况,业主最迟应在办理房屋交房手续时缴纳住宅专项维修资金,业主不缴纳住宅专项维修资金可以开发商可以拒绝交付房。

  根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,缴纳房屋维修基金的标准为:商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。

问题2、房屋维修基金在何种情况下可以动用?

  根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定,住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金可以房屋维修基金。

  住宅共用部位是指:根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  共用设施设备是指:根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。因此只有在住宅共用部位和共用设施设备保修期满需要维修、更新或改造时,才能动用房屋维修基金。

  住宅专项维修资金划转业主大会管理前使用程序:①物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;②住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;③物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;④物业服务企业或者相关业主持有关材料并向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;⑤建设(房地产)主管部门审核同意后向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;⑥专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  住宅专项维修资金划转业主大会管理后使用程序:①物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;②业主大会依法通过使用方案;③物业服务企业组织实施使用方案;④物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;④业主委员会依据使用方案审核同意并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;⑤业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;⑥专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

问题3、房屋维修基金都存在哪了?没有使用的时候作何用途呢?

  根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定,对房屋维修基金的管理,在业主大会成立前后,法律规定了两种不同的主体和模式。

  业主大会成立前,维修资金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

  业主大会成立后,建设主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。

  根据《住宅专项维修资金管理办法》第18条、第26条规定:房屋维修基金在闲置时,除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

  违反《住宅专项维修资金管理办法》规定的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门挪用住宅专项维修资金的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。