解密维权

解密维权第70期:改装出租房听起来很美好,也藏雷无数!

点击次数:次 作者: 更新时间:2018-12-10 15:03:00


“90后女生改装出租屋成网红”、“不到一万块,出租房也能改装成北欧精致小屋”、“房子是别人的,生活是自己的”……

一系列改装出租房的成功案例,一个个秉持精致主义的励志故事,让租客们心潮澎湃,跃跃欲试,随着租客们对生活品质要求的提升,“改装出租房”逐渐成为新潮,然而房子毕竟是别人的,改装出租屋的美好背后可能是一地鸡毛。

关于承租后改装出租房有哪些需要注意的法律问题,本期解密维权由北京安博(成都)律师事务所王亮律师、张姗律师、赵丽(实习)律师为您详细解答。


随意装修出租屋有哪些风险?

北京安博(成都)律师事务所王亮律师认为:

《中华人民共和国合同法》第223条规定:承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。以及最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第7条规定:承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理(合同法第219条:承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失)。

据此,装修改造之前必须经得出租人的同意,且装修改造需有限度,否则将承担恢复原状、赔偿损失的责任,甚至存在房屋租赁合同被出租人解除的风险。


租房市场不规范,被迫换租麻烦大?

北京安博(成都)律师事务所张姗律师认为:

在当今房价上涨,出租人违约成本较低的时代,一间租来的房子,一旦租约到期无法续租,或是房东提前解约,再好的装修,也是在为他人做嫁衣。即使根据《解释》第十一条第一项因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持,租客可以在房东违约时要求赔偿违约金及装修残值损失,但对租房一族来说,换房本身就已经消耗了大量时间成本,如果再通过诉讼等方式来维权,无疑是得不偿失的。

对于产权所属他人的出租屋,长期稳定的难度较大,要尽可能地维护租客的权益,需要最大程度地防范由房主带来的风险。首先,租房时尽量直接联系房主,或是寻找正规中介。找中介租房时应严格审查中介资质以及房主的各项信息,明悉中介与房主之间的代理关系以及房屋的产权归属。其次,如有改装意向,应提前就可能产生的装修事项与房主进行充分沟通,协商租期年限,尽量将租期延长,并将确定的内容明确具体地记载在合同中。因《解释》第十二条规定承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。租期较短可能存在后期续约困难的问题,且得不到补偿。最后,在装修前后都拍照作为证据留存,并将装修所开销费用的票据保留,若房东违约,可以降低维权索赔的难度。


改建、扩建须合法,违建要担责

北京安博(成都)律师事务所赵丽(实习)律师认为:

改造出租屋有经济适用型的,也有高成本大改造的,如扩建。房屋扩建,是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目,一般通过加高、加层等建筑方式形成,本质上仍属于房屋建筑活动,按照《城乡规划法》的相关规定,扩建应办理建设工程规划许可证。如未办理合法建设的手续,一是有被认定为违章建筑的风险,二是扩建的费用主张没有保障。

《解释》第十四条规定:承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。可知,承租人如需对出租屋进行扩建,必须先经出租人同意,且可以就扩建费用经双方协商约定,如未约定扩建费用的处理,则应在扩建前征得出租人的配合将合法建设的手续办理齐全。

即使改造出租屋有且不限于上述风险,租房的生活也有很多艰辛,但人生的解法并不唯一,寄居的生活依然可以用低成本和高耐心来提升品质。