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解密维权第69期:“不限购,可贷款”的法拍房,应该怎么买?!

点击次数:次 作者: 更新时间:2018-12-07 14:51:00


价格相对较低、不限购(除部分地区有限制,如北京),加上法拍房的渠道限制,大多人存在捡漏的心态,导致法拍房越来越受关注。

但是,近年来,购买法拍房出现的问题越来越多,如可能存在实际费用负担过高、取得房屋产权后不能实际入住、产权不清、不能办理按揭贷款等问题。

今天,北京安博(成都)律师事务所的苟凌律师、陈杨律师、何美儒律师来为大家分析市场上火的不要不要的“法拍房”——该不该买,怎么买以及有购买都哪些注意事项


法拍房的来源及拍卖流程


北京安博(成都)律师事务所苟凌律师表示,一般情况下,法院拍卖的房产来自银行贷款、民间借贷、司法没收、无主财产,通过京东、淘宝等网络平台进行拍卖。购买法拍房之前应详细了解房产情况,拍卖通常有以下流程:

一、阅读拍卖公告。

购房者应详细阅读法院拍卖公告,核实房屋真实性及是否具备交易资格。所有拍卖的房屋法院都会发布拍卖公告,会对税费、产权、欠费情况等进行说明。

二、看房。

实地看房,了解房屋构造、装修损坏程度及是否实际使用、承租等情况。

三、签协议。

竞拍前去法院签署相关协议。

四、交纳保证金

保证金额度由法院确定,竞买不成功保证金会在三天之内退回原卡,若不具备竞买资格或反悔的情况下,保证金将不予退还

五、竞拍成功。

如果竞拍成功,会出具《拍卖成交确认书》。

六、过户缴税。

凭转让书和相关证明文件办理过户,还要缴纳契税、佣金和剩余房款。


法拍房存在哪些潜在的法律风险?


北京安博(成都)律师事务所陈杨律师表示,法院拍卖的房屋具有一定的法律风险,简要说明如下:

第一,税费承担。

一般来讲法院公告会对税费承担方式进行说明,如全部由买受人承担或上下家各自承担。法拍房的税费与普通二手房交易税费一样,购买法拍房的时候一定要弄清产权性质,商用非住宅性质的房屋、存在遗产继承的房屋、划拨土地上的房屋等将产生较高的税费。

第二,法院拍卖房需全款支付,不支持按揭贷款。

对此,现在许多银行也针对法拍房新增了专门的贷款业务。

第三,若房屋早就出租,而且租约很长,则无法取得房屋的使用权。

根据《合同法》规定,租赁物在租赁期间内发生物权变动的,不影响租赁合同的效力。此外,若住着被执行人的家属,不愿搬走的,对房屋的腾空也存在较大难度。

第四,房屋产权风险。

法院会披露这个房子有没产权证,或者以后能不能办下房产证。一定要特别注意这个细节,否则当心误买。

第五,房产存在户口问题。

尤其是竞拍人有购买学区房的要求,避免房内户口无法迁出,导致影响孩子就学,无法达到最终目的。


什么样的法拍房值得购买?


北京安博(成都)律师事务所何美儒律师表示,现在也有部分人认为法拍房手续繁琐,流程复杂,办理过户时间太长,税费太高,还有后续的一些其他问题,对法拍房都不敢下手。其实只要做好准备工作,了解清楚房产信息,遇到心仪的房产完全可以大胆入手。

第一,产权清晰的房产。

拍卖的房子有产权证,无抵押,无租赁关系的,这类房子只要有法院开具的文书就可以顺利过户,而且手续快。

第二,屋况良好的房产。

房屋的使用情况、实际问题,房子的结构,水电,户型等综合考察之后,墙体未遭损坏,电路水管未遭破坏,朝向户型都很好的房子,可以考虑直接入手。

第三,没有租约。

法拍房最怕的就是遇到带租约的房子。而且租约可能很长,在拍卖后租客可能拒绝搬走,造成买家不能入住。

此外,在拍卖之前了解相关手续,以及要交的税费和其他费用,可以减少不必要的麻烦。