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当租房遇上违建…是房东太矫情、还是租客更过分?

点击次数:次 作者: 更新时间:2018-04-13 09:37:24

你遇到过租房中的糟心事儿吗?

一些租客擅自转租房屋、不爱惜室内物品

还不按时交房租和水电,让房东感到很头疼

一些房东在租房时故意虚假宣传

或者在租金上涨时找借口赶走原有租客

……


各种乱象引发房东与承租人间的紧张关系

引起众多纠纷、诉讼

今天我们就来共同关注“租房那些事儿”

租期未满,房东却要求上涨租金,一波未平一波又起,执法部门找上门来,要求拆除违法搭建的二楼平台,设计、装修、拆除费用损失谁来买单?租期至,租客离奇失踪,房租不交房屋不退,业主该怎么维权?点击音频收听律师档案——出租房怎么租出这么多事儿


案情回放

朱小姐计划开设一间咖啡厅,在四处寻找房源后,终于通过房屋中介相中了何先生出租的商铺。这间商铺的房屋结构为上下二层,二楼还有一个空置平台,朱小姐正好需要那么大一个平台作为客户休息区,于是找到何先生商议…

朱小姐

何先生,我对你的这套商铺很满意,就是我想问一下,因为我租这个房子是想自己开一个咖啡厅,所以这个平台想利用起来建一个休息区。

没问题啊!

何先生

朱小姐

那我就定下了。

朱小姐和何先生签订了商铺租赁合同,约定朱小姐承租房先生门面商铺上下楼共计300平方米,租期为2008年3月12日至2017年3月11日,月租金为2万元,半年一付。

朱小姐向何先生索要房屋产权证核对,何先生却表示,产权证还没有办好,只有购房合同,但不会影响朱女士办理营业执照。

同时,朱小姐再次向何先生核实,自己要在二楼平台搭建一个休息区域,是否需要向当地部门申请。而何先生的回复是:“不用,你放心搭建,不需要跟谁报备,别人都是那么操作的,没有人管。只是改造费用朱小姐承担。”


转眼间一年过去,附近楼市大涨,房屋租金也随之提高,何先生上门找到了朱小姐。

朱小姐,你在店里正好,我跟你说你承租的这套商铺的租金实在太低了,你打听一下附近的价格,这个地段和面积租金最少要4万一个月,以后你的租金按3万一个月算好了。

何先生

朱小姐

何先生,我们是签了合同的,白字黑字,你不能说涨就涨啊!而且我的店刚刚走上正轨,才有点人气,3万块钱房租我实在交不起。

正当何先生和朱小姐协商不下的时候,咖啡店门口出现了两个身穿制服的执法人员。执法人员告知朱小姐,她在二楼平台的搭建工程,违反相关法律,必须限期拆除。执法人员还向朱小姐送达了《限期拆除决定书》,要求朱小姐签字确认并按照其中的内容限期整改。

朱小姐

何先生,这是怎么回事?二楼装修我花了很多钱,当时就问你需不需要报备申请,你说不用,现在怎么办?

以前搭建没人管,现在政府部门要求拆除,那也没办法,只有拆了。

何先生

朱小姐


你要赔偿我的装修损失。

我是同意你搭建了,但现在是政府部门要求拆,你怪不着我,再说搭建的费用也是你自己掏的。房租就先不跟你涨了,你自己把二楼搭建部分恢复原状,免得到时候政府部门罚你的款。

何先生

平台被拆除后,客户休息区域变窄,又加上朱小姐经营不善,咖啡厅再无昔日辉煌,每天的收入除维持日常开销外,也所剩不多。

2017年3月10日,租房合同即将到期,何先生打电话询问朱小姐是否要续租,表示如果要续租,租金就必须要上涨。在电话中,朱小姐表示需要再考虑商量一下,最迟月底回话。

2017年5月1日,何先生接到了朱小姐打来的电话。

朱小姐

喂,何先生吗?房子我不租了,你来把房子收回去。

好,我三天后过去,顺便把前面你还欠的房租算一下。

何先生

然而,三天后,何先生来到咖啡店,此时店门紧锁,透过门缝,何先生看到室内东西俱在,然而朱小姐的电话却始终处于无法接通的状态。房租收不到,房屋钥匙也没拿到,面对这样的残局,何先生不知所措…


本期嘉宾

北京安博(成都)律师事务所 何美儒律师


案件解读

在这个案例中

究竟是房东太矫情

还是租客太过分?

似乎双方做事的方式都欠妥当

法律层面又该如何评价双方的行为?


01

房东何先生在双方签订商铺租赁合同时,未向租房的朱小姐提供其房产证原件及复印件,双方的租赁合同是否生效?

依法成立的合同,自成立时生效,何先生与朱小姐签订的合同,系双方当事人真实的意思表示,其不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,对双方当事人均有约束力。

不过,合同生效≠万事大吉。房屋相关的权属证明很重要,如果有委托或者代理的情况,也需要租房者要多留一个心眼。在实际生活中,建议大家还是要先查看相关权属证明,以防被骗。


02

因房价上涨,房东何先生要求上涨租金

这样的做法是否能得到法律支持?

就此案件中,何先生要求上涨朱小姐的商铺租金是不会得到法律支持的。双方签订的合同明确约定租赁期限以及月租金,双方都应当严格依照合同约定内容履行,除非双方一致协商改变合同条款,否则,朱小姐可以明确拒绝何先生涨租金的要求。

Tips:作为房东,在租房时、尤其是合同年限较长的情况下,可以适当进行长远考虑,预留一定涨价的空间,或约定年限按房屋租金比例适当上涨。



03

租房者朱小姐在房东的允许下搭建了二楼平台

但现在被要求拆除

其中损失由谁买单?

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设,对无法采取改正措施消除影响的限期拆除。”

从本案来看,房东何先生对朱小姐搭建二楼平台一事是明知并支持态度,对该违章建筑存在一定过错,作为承租人朱小姐知道或者应当知道私自搭建、扩建属于违法行为,对于该违章建筑也存在一定过错。因违章被拆除的部门损失,出租方和承租方应当按过错比例承担,双方共同对违法行为承担责任。


生活中还有一种常见的情况:

一些“马大哈”房东或房客

租赁合同到期了

但双方都没有及时商议“租赁是继续还是终止”

要是出现纠纷怎么办?

04

本案中,2017年3月11日合同到期

何先生与朱小姐并没有及时续签合同

朱小姐是否有依据继续使用该房屋?

根据我国《合同法》二百三十六条规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”

何先生与朱小姐签订的合同在2017年3月11日到期,而双方都没提起续签合同之事,此时,房屋租赁状态为不定期租赁合同,到2017年5月1日朱小姐给房先生打电话称让其收房,实际为解除合同意思。


05

何先生的收房过程也是一波三折

朱小姐在电话里解除合同,却“人去楼未空”

这种状况下,双方的合同解除了吗?

东西都还在,租金还算吗?

不定期的租赁合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人,何先生三天后来收房,发现钟小姐已关门停业,并未退回房屋钥匙,此种情况明显属于不合理期限。不认为这些仅电话告知的行为视为解除合同,朱小姐仍然需要承担房租租金。

《合同法》第二百三十五条规定:承租期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

就本案中,此刻状态,何先生是不可能将房屋另行出租,房屋租金应当由朱小姐承担。

房东应该如何维护自身权利?

一般民事纠纷我们建议先协商处理,既可以避免社会冲突,也可节约司法资源。

但该案中,承租人朱小姐已无法取得联系,此刻,何先生应该通过司法途径即向人民法院起诉主张自己的债权,要求朱小姐承担欠付的租金及造成的损失,并限期搬出所租用的房屋。


06

如果房屋内没有任何租房人的东西

房东可以直接撬门重新出租吗?

首先,我们还是建议协商,如果租客一直无法联系,房东是可以采取一些合法手段维护自身权益。在房屋空置,租客只是没有返还钥匙给房东的情况下,房东重新出租房屋的障碍并不大,可以通过换锁等方式来处理,换锁等相关费用是可以向租户追偿。


07

租客不辞而别,留下一屋子物品

房东能否任意处置遗留物?

朱小姐在失联的情况下,法院有可能也无法找到朱小姐,那么可能公告送达传票及判决书,诉讼期限过长,何先生请人搬走室内物品,是为了减少损失的扩大,此行为无不当之处。

但是,房东在搬走清空室内物品时应当注意,在无合意情况下,自行处理处置相关物品或者作出相关合法行为同时应当报备公安机关,通知当地社区,并请街坊邻居作证,对物品名称数量进行清点记录,外观拍照留证,以备诉讼所需。

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