解密维权

安博说法||搜狐焦点联合推出《解密维权》第64期:高额回报“陷阱”还是“馅饼”揭秘售后返租那些事儿

点击次数:次 作者: 更新时间:2017-10-17 15:29:00

      "买房仅半价,每月零还贷。10年固定收益,即买即享,总租金回报超108%"。在房地产限购限贷的行情下,开发商的噱头层出不穷,你可曾也为这样广告心动过?近年来,商品房"售后返租",因有诱人的固定投资回报,备受购房者的热捧与青睐;但那些"售后返租"产品真的可以一本万利吗?是"馅饼"还是"陷阱"?本期搜狐焦点邀请了北京安博(成都)律师事务所苟凌律师、陈杨律师、孙婷律师、高子涵(实习)律师来为您详细解答。

 

问题一:什么是售后返租?售后返租合法吗?


北京安博(成都)律师事务所苟凌律师认为:售后返租是商业地产开发商的一种常用的房地产开发经营模式,具体表现形式为:开发商将商业地产,如商铺、酒店等划成众多小面积产权式物业出售给投资者,随后开发商直接或者统一由开发商指定的公司(以下统称"运营方")返租投资者购买的商业地产,由运营方整体进行商业运营,向投资者固定每月支付一定比例的租金。 根据建设部2001年出台《商品房销售管理办法》第十一条"房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房"。以及2006年住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》:"对承诺售后返租、返本销售的,予以严肃处理。"之规定,上述规定仅禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房,而竣工的商品房并未限制。但是前述规定仅为部门规章或者政策性规定,不能作为评判投资者与经营方签订的返租合同效力的依据。因此,目前行政部门对于售后返租未竣工的商品房是持否定态度的,但法律并没有对这一模式进行明确的规定。

 

问题二:售后返租的主要经营模式及法律风险有哪些?


北京安博(成都)律师事务所陈杨律师认为:售后返租将存在以下现实的法律风险:1、购房与租赁分开,开发商向投资者转嫁经营风险,实践中开发商多将购房与返租剥离。 开发商一般通过如下两种方式进行剥离:一是投资者与开发商签订房屋买卖合同,而房屋租赁合同则由开发商指定的经营管理公司与投资者签订,由经营管理公司通过租赁的方式从投资者手中获得经营权和使用权,经营管理公司承担返租租金的合同义务;二是开发商在其与投资者之间同时建立房屋买卖合同和委托经营双重合同关系。开发商与投资者签订房屋买卖合同的同时,也可以与投资者再签订委托经营合同,即投资人委托开发商对其购买的商业地产进行经营。 2、开发商往往处于迅速回笼资金的需求而推出售后返租,意味着开发商存在资金断裂的风险。 房产项目需要巨额资金投入,而实力不尽雄厚的开发商往往需要迅速回笼大额资金。因此,售后返租应运而生。在售后返租中,开发商得以迅速回笼大额资金。而开发商获得资金后,资金的流向不再受投资者控制,开发商可能将资金投入其他项目,也有可能投入本项目却仍然无力支撑,若开发商本身的实力就不够雄厚,则极有可能面临资金断裂,从而导致项目烂尾、项目停滞、经营不善的风险。 3、经营不善导致投资者投资预期落空的风险。 商业项目的运作与地理位置、市场定位、广告宣传、周边配套等有相当密切的关系,开发商或经营管理公司向投资者承诺的高额回报主要依托于商业项目的运行。若商业项目经营不善,利润微薄,开发商或经营管理公司根本无力履行高额回报的承诺,由此导致投资者的回报落空,情况严重者,甚至是所有投资的泡汤。

 

问题三:是"馅饼"还是"陷阱"?售后返租购房者大多无法取得产权证书?


北京安博(成都)律师事务所孙婷律师认为:售后返租看似表面光鲜充满了诱惑,使很多投资者都放松了警惕,但无法取得产权证书的购房者比比皆是,究其原因主要有: 1、地产项目烂尾导致无法办理产权证。在地产项目开发过程中,存在着开发商资金断裂、项目违规违法被叫停等可能性,这些都会直接导致项目的烂尾,自然也就无法办理房地产权属证书。 2、分割式销售将导致无法办理产权证。以"产权式酒店"为例,整间酒店拥有独立的产权,但这一产权不允许被分割。因此,单独的酒店客房是不能办出"小产权证"的,购房者也无法真正取得所有权。 3、从法律角度而言,若无法将产权证办理至购房者的名下,则开发商作为权属人,可以将该房产进行处分,如进行抵押、担保等;而对真正的投资者而言,其合法权益却始终无法得到保障。