近两年，随着房价持续上涨，政府相继实施各种政策性保障住房、限购等各种宏观调控政策。2017年3月23日，成都市发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，随之而来，因不符合购房条件的购房者借用他人名义购房的行为必然持续存在。然而，借名买房行为本身存在较大法律风险，一旦发生纠纷，房子所有权归谁？借名购房协议的效力如何？本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、何美儒律师、黄虹秀（实习）律师为您详细解答。

【案例】
       李先生想贷款购买一套商品房，但由于不符合贷款条件。好友陈女士提出，可以帮李先生以自己的名义买房，并与银行签订了贷款合同，李先生只需支付购房首付并将月供打到陈女士的账户即可。达成一致后，两人签订了借名协议。今年9月，陈女士与丈夫感情不和，其丈夫准备起诉离婚，并将李先生的房子列入婚后共同财产，要求分割这套房屋。经法院审理认为，虽然该房屋的所有权登记在陈女士名下，但购房款、装修款均由李先生支付，且双方之间存在借名买房的协议，李先生从房屋交付时就一直住在该房，并且贷款的有关手续及持续还款的收据均由李先生持有，另有陈女士的证言和补充合同，足以证明李先生为实际购房人。

问题一：常见的买房人选择“借名买房”的主要原因有哪些？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：购房人通过“借名买房”的方式完成房屋买卖交易行为主要有以下原因： 1、实际购房人不具备购房资格。随着保障房政策和限购令的实施，使得有部分购房者因不符合购房条件而无法购房，如非本地户籍、未达到相应社保缴纳年限等。2、为享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房有优惠条件，如团购、集资建房、经济适用房、限价房等，交易价格远低于市场价格，使得有需求的人借用他人的名义低价购房。3、实际购房人无法办理银行贷款。由于受房屋价格影响和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法贷款买房，如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还、个人征信不符合贷款条件等原因。

问题二：借名买房合同实际存在哪些风险？是否只有实际购买人才会有风险？

北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：实际购房人可能存在的风险： 1、名义购房人反悔，拒绝交房。根据《物权法》第九条、第十七条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。若名义购房人拒绝向实际购房人交付房屋，实际购房人除向法院提起诉讼外，很难采取其他救济途径。2、名义购房人将房屋抵押、变卖，善意的买受人可依据善意取得制度取得房屋的所有权，实际购房人则只能通过主张赔偿责任来弥补自身的损失。 3、名义购房人存在债务或其他纠纷，导致房屋被债权人或权利人申请人民法院查封保全以至强制执行。 4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承。 5、名义购房人离婚，房屋作为夫妻共同财产被依法分割等。 名义购房人也存在以下风险： 1、不能再享受购房优惠。名义购房人以自己名义代他人购买了商品房，则之后自己购房就不再是首套房，相应的优惠政策就不能再享受。 2、实际购房人未及时还贷，造成名义购房人信贷损失。名义购房人代购房屋办理的房款按揭，如果实际购房人未能及时还贷，则不良信用纪录记载在代购人名下，造成代购人征信记录不良。 3、涉诉风险等。

问题三：签订了借名买房合同是否就能避免风险？借名买房合同的效力如何认定？

北京安博（成都）律师事务所何美儒律师认为:对于通过借名买房规避限购政策的行为的效力，实践中存在不同的认识： 一、对于借名购买普通商品住宅的合同效力问题。 主流观点认为，限购政策既非法律亦非行政法规，根据《合同法司法解释一》第4条之规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，违反限购政策借名买房行为应当有效。但也有观点认为实际购房人借名买房的行为扰乱了房地产市场交易秩序，损害了社会公共利益，违反《合同法》第52条规定，因此，应当认定违反限购政策借名买房行为无效。 二、对于借名购买经济适用房、保障房的合同效力问题。 经济适用房具有极强的社会公益性，实际购房人借用出借人购买经济适用房的资格购买房屋，实际购房人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规，因此，实践中法院对于借名购买经济适用住房的行为效力不予认可。 因此，即便签订了借名买房协议，也可能存在合同无效的风险，实际购房人仅有权要求返还实际支付的购房费用。